Андрей Березин (“Евроинвест”) – комментирует “отсроченные страхи” российского стройкомплекса

Продление льготной ипотеки отложило перспективы дальнейших ухудшений на рынке жилья, но не отменило их

Под занавес 2022-го года президент России Владимир Путин принял решение, которого от него довольно долго ждала немалая часть жителей страны – продлил на полтора года действие льготной ипотеки для приобретения жилья на первичном рынке.

Это позволило заметно успокоить строительную отрасль, которая и так в нынешнем году переживала не самые лучшие времена. Несмотря на то, что в номинальном выражении цены на квартиры за год выросли, а девелоперы в большей части регионов страны ввели в эксплуатацию больше жилья, чем в предыдущие годы, это все лишь видимая часть айсберга.

«Под водой» остались куда менее приятные вещи – например, тот факт, что в реальном выражении цены во второй половине года остановились, а где-то и начали снижаться. В том числе в Москве, где подобного не происходило уже почти полтора десятка лет – со времен кризиса 2008-го года. А рост объемов завершенного строительства скрывает под собой проведенное большинством застройщиков переформатирование собственной стратегии ввода в эксплуатацию жилья. Столкнувшись с экономической нестабильностью, они предпочли отложить в долгий ящик реализацию проектов, находящихся на начальных циклах реализации, и сосредоточиться на тех, которые можно было бы быстро завершить.

Во многом именно введенные на правительственном уровне возможности ипотечного кредитования позволили купировать признаки спада и в целом сохранить на рынке стабильность. Значительная часть покупателей, испуганная экономическими шоками зимы-весны, вернулась к идее приобретения жилья именно благодаря тому, что увидела крайне заманчивое финансовое предложение – ставку в 7%, при этом еще более низкую для семейных заемщиков. А когда стало ясно, что срок действия программы подходит к концу, рынок снова начал волноваться. Теперь же, с решением о продлении, все страхи отложены как минимум на полтора года. Зато эксперты уже начали обсуждать, что же придется делать после того, как программа все же окончательно завершит свою работу.

Застройщики должны сделать свой ход

Целый ряд специалистов указывают на то, что полтора года – срок, в общем, небольшой, и вряд ли после его истечения рынок жилья окажется в настолько хорошем положении, чтобы доходы застройщиков вернулись к докризисным значениям. А значит, девелоперам уже сейчас нужно искать способы демпфировать будущие риски, в том числе через развитие собственных форм ипотеки, рассрочки и других способов привлечения покупателей.

Альтернативные ипотечные кредиты от застройщиков – тренд уже не просто завтрашний, а отчасти и сегодняшний, как ожидается, они начнут все активнее внедряться на рынке уже с 2023-го года. Кроме того, широко распространяется и практика использования финансовых механизмов, которые дополняют собой льготную ипотеку. В том числе программы субсидирования части процентной ставки по кредиту, уже реализуемые некоторыми застройщиками.

Среди пионеров этого процесса – инвестиционная компания «Евроинвест» из Санкт-Петербурга. В нынешнем году она вывела на рынок спецпредложение, в соответствии с которым компенсирует покупателю часть удорожания стоимости квартиры, связанного с использованием ипотечного кредита. По некоторым из жилых комплексов, возводимых компанией, компенсироваться может удорожание в 15% от стоимости квартиры. В сочетании с использованием семейной ипотеки покупатель вполне может выйти на околонулевой уровень реальной процентной ставки по кредиту.

Приобретают на рынке новую популярность и другие виды предложений клиентам. В том числе «ипотека за рубль», в соответствии с которой в период строительства дома покупателю достаточно вносить ежемесячно очень небольшие платежи, а платить в полную силу станет нужно лишь после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Тем самым получается, что сумма ипотечного платежа замещает собой ежемесячную стоимость аренды стороннего жилья, не накладывая дополнительного финансового бремени на клиента.

Впрочем, кое-что еще для активизации строительного рынка могло бы сделать и государство. Например, понизить ставки для покупки квартир на вторичном рынке – в том числе через введение льготной ипотеки и для жилья «бывшего в употреблении». Приток покупателей на вторичный рынок окажет благотворный эффект и на рынок нового жилья, ведь гражданам, продавшим свои квартиры, тоже нужно будет где-то жить. Судя по последним данным, в правительстве России поняли выгоды подобного решения – во всяком случае, в конце осени профильный вице-премьер Марат Хуснуллин заговорил о перспективах введения льготных ставок для вторичного жилья.

ВРЕЗКА:

Варианты льготных ипотечных кредитов на данный момент:

Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках, ставка до 7% годовых
Программа «Семейная ипотека», ставка до 6% годовых
Особые условия программы «Семейная ипотека» для регионов Дальневосточного федерального округа, ставка до 5% годовых
Программа «Дальневосточная ипотека», ставка до 2% годовых
Программа «Сельская ипотека», ставка до 3% годовых

Избежать судьбы Фамагусты

Остается открытым, по мнению экспертов, и еще один вопрос: судьба социальных объектов, строительство которых было в планах застройщиков до потрясений нынешнего года. Как указывают определенные признаки, очень многие строительные компании сейчас если еще не окончательно отказались от планов их возведения, то как минимум ищут способы сбросить их с собственного баланса. Специалисты отмечают, что правительство могло бы поддержать социальную активность девелоперов несколькими путями. Во-первых, применением механизмов софинансирования, в том числе программы «Стимул». Во-вторых, предоставляя строителям специальные кредитные гарантии, или просто улучшая условия выделения кредитов на реализацию подобных инициатив.

При этом роль строительных компаний в развитии социальной и инженерной инфраструктуры российских городов в последние годы непрерывно росла и сегодня вполне может быть сравнима с ролью государства.

Например, уже упомянутый «Евроинвест» строил детские сады, прокладывал коммуникации и линии снабжения энергоресурсами. Входящая в состав холдинга УК «Мурино» была центральным звеном работы по возведению важнейшей транспортной развязки, соединившей кольцевую автодорогу в Санкт-Петербурге с крупнейшим городом-спутником – Мурино. Ее создание, кстати, помогло существенно облегчить движение и снизить потери от пробок на этом участке дорожной сети.

В последние месяцы «Евроинвест» и его руководитель Андрей Березин сконцентрировались на еще более масштабном проекте – строительстве дороги, которая свяжет южную часть Мурино с шоссе «Санкт-Петербург – Матокса». Запуска в эксплуатацию новой трассы ждут сотни тысяч жителей целого ряда населенных пунктов. И, как показывает предыдущий опыт работы «Евроинвеста», дорогу достроят обязательно, но абсолютно точно можно предполагать, что грамотно организованная государственная поддержка помогла бы выполнить всю работу более быстро и эффективно.

Эксперты предупреждают: если сейчас не помочь российскому строительному комплексу, многие города России ждут проблемы, с которыми сталкивались Детройт, Фамагуста, Могадишо и другие города, пережившие полноценное крушение не только строительного рынка, но и инфраструктурной сети. Опыт показывает, что на восстановление городского хозяйства после таких ударов уходят годы, и не всегда восстановление вообще оказывается возможным.

При этом сами предприниматели-застройщики даже в нынешних обстоятельствах сохраняют оптимизм. Тот же Андрей Березин (Евроинвест) говорит, что в любом случае планирует и дальше вкладываться в развитие собственной страны.

«Где мы еще нужны со своими инвестициями? Очень мало позитивных примеров вложений отечественного бизнеса за границей. Недаром же говорят: где родился — там и пригодился. Хорошо бы, конечно, чтобы государство поддерживало своих инвесторов. Но, если не будет мешать, нас и это устроит», — подчеркивал он в интервью.